Biggs v Muller

Anna-Marie Van Rooyen discusses the the recent Eastern Cape judgement J C Biggs and others v J M Muller and others(ECJ No: 017/2005) which dealt with the exercise of pre-emptive rights and their effect on estate agents' commissions.

Uitoefening van 'n voorkoopsreg en eiendomsagente-kommissie
In die ongerapporteerde beslissing in die saak van J C Biggs (N.O.) en twee andere en J M Muller en twee andere, saak nommer: 017/2005 in die Hoë Hof van Suid-Afrika (Suid-Oos Kaapse Plaaslike afdeling) moes die Hof die vraag beaantwoord of daar voldoen is aan 'n bepaling van 'n voorkoopsreg in 'n koopkontrak van grond. Dit was ook 'n tussentydse interdik wat aangevra is, maar vir die doeleindes van hierdie artike word daar bloot op die uitspraak me betrekking tot die voorkoopsreg gekonsentreer.

Shelfcorp 75 CC maak 'n aanbod aan 'n J Muller om sy eiendom te koop vir die prys van R545 000 waarby ingesluit is eiendomsagente-kommissie in die bedrag van R30 000. Die aanbod word egter onderhewig gestel aan die voorwaarde dat die voorkoopsreg wat verleen is ten gunste van die trustees van 'n trust, welke trust ook die huidige huurder is, nie deur die trustees uitgeoefen word nie. Biggs (die trustee) laat weet vir Muller dat hy sy voorkoopreg uitoefen deurdat hy die aanbod maak om die eiendom van Muller te koop vir die bedrag van R515 000 (synde die oorspronklike aanbod deur die voornemende koper Shelfcorp 75 CC minus eiendomsagente-kommissie in die bedrag van R30 000).

'n Dispuut ontstaan oor die vraag of daar nou suksesvolle uitvoering van die voorkoopsreg plaasgevind het al dan nie.

Die Hof sê dat omdat 'n voorkoopsreg 'n beperking plaas op eiendomsreg moet 'n voorkoopsreg altyd beperkend uitgelê word. Die vraag wat uiteindelik hier beslis moet word, is of die uitoefening van 'n voorkoopsreg beteken dat die aanbod aan die huidige eienaar hom in dieselfde posisie moet plaas as in die geval van die oorspronklike aanbod (dus aanbod minus eiendomsagente-kommissie) en of dit beteken dat die aanbod in rand en sente terme presies dieselfde aanbod moet wees as wat die oorspronklike voornemende koper aanbied. Die Hof verwys na die sake van Dithaba Platinum (Pty)Ltd v Erconovaal Ltd and Another 1985 (4) SA 615 (T) op 622 en Crous NO v Utilitas Bellville 1994 (3) SA 720 (C) op 725, en sê dat 'n voorkoopsreg beteken dat die huidige eienaar die eiendom moet aanbied aan die houer van die voorkoopsreg vir dieselfde vergoeding sodat die prys bepaal word deur daardie bedrag wat die ander party gewillig is om te betaal. Die hof sê dan op bladsy 9 van die uitspraak dat:

Whatever commission may be payable by the first respondent to an estate agent in consequence of the sale is a matter between him and the agent, and is extraneous to the determination of the amount the Trust may offer to equal the price offered by the second respondent.

Die Hof sê dan verder:
Similarly, various other incidentals (such as transfer duties, deeds office fees and attorney's fees - being expenses which are also determined by the sale price) and agreement as to who should pay them are also factors that will affect the ultimate amount the first respondent will pocket out of the sale. But they, too, are ancillary issues which in my opinion are irrelevant to whether the second respondent's offer had been matched.

Die Hof bevind dan dat die voorkoopsreg nie suksesvol uitgeoefen was nie, omdat die bedrag van R515 000 nie gelyk is aan die bedrag van R545 000 nie.

Anna-Marie Van Rooyen
Lichtenburg

Full judgment